"Sprzedaż nakładów" - w prosty sposób na czym to polega ...

   Od naszych czytelników otrzymujemy szereg pytań z prośbą o wyjaśnienie na czym polega transakcja sprzedaży "nakładów". Z treści tych zapytań wynika, że niektórzy czytelnicy posiadają częściową wiedzę w tym temacie, ale są również tacy, którzy nie pojmują zupełnie istoty tej transakcji. Naszym i moim obowiązkiem jest wzbogacić ich wiedzę w temacie, chociażby po to aby nie wykorzystano ich nieświadomości, bo nie godzi się czynić tego drugiemu człowiekowi. Zanim przejdę do meritum sprawy, pragnę zwrócić państwa uwagę na to co kryje się pod zwrotem "nakłady budowlane". Nakłady budowlane - są to koszty jakie poniósł inwestor (w przypadku tego szaletu, Gmina) na wybudowanie obiektu, liczone na dzień zakończenia budowy. W omawianym przypadku wynoszą one trochę ponad 20 tys. zł. Przedmiotem zaoferowanej przez Gminę sprzedaży są właśnie te koszty, nie mylić tego z obecną wartością obiektu, bądź samym obiektem. Co zyska a co straci potencjalny nabywca - spróbuję wyjaśnić to na hipotetycznym przykładzie:

      Załóżmy, że: w roku 1995 Gmina wybudowała jakiś tam obiekt i kosztowało ją to 20 tys. zł. Tyle samo wynosiła wówczas rynkowa wartość obiektu. Po dziesięciu latach w 2005 roku Gmina zdecydowała się sprzedać nakłady budowlane, jakie poniosła na wzniesienie tego obiektu w tamtym czasie, czyli owe 20 tys. zł. Podlegająca urynkowieniu wartość obiektu  znacznie w tym czasie wzrosła i wynosiła w 2005 roku ok. 40 tys. zł. Niestety podczas gdy wartość obiektu ciągle rośnie, nakłady nie ulegają urynkowieniu i pozostają na poziomie wartości z roku 1995. Gmina zamierza sprzedać owe nakłady czyli te 20 tys. zł. w drodze przetargu, licząc, że potencjalny nabywca zapłaci za nie więcej a niżeli są warte. Załóżmy, że potencjalny nabywca w przetargu wylicytował cenę 28 tys. zł. i za taką nabył owe nakłady. Kupił zatem towar wart 20 tys. zł za kwotę 28 tys. zł. Nie ulega wątpliwości, że dał się naciągnąć i przepłacił co najmniej aż 8 tys. zł. ponieważ, jak wspomniałem wcześniej, nakłady nie ulegają wzrostowi i pozostają zawsze w wysokości z roku 1995 czyli 20 tys. zł. Nabywca kupił tylko nakłady a nie obiekt zatem jest właścicielem tych przepłaconych nakładów, podczas gdy właścicielem obiektu pozostaje nadal Gmina i to ona ma pełne prawa do rozporządzania tym obiektem, mogąc go sprzedać dowolnej osobie, niekoniecznie właścicielowi nakładów. Aby nabywca nakładów mógł korzystać z obiektu musi go od Gminy wydzierżawić i płacić gminie za jego użytkowanie. Jeśli zrezygnuje lub z jakiegoś powodu Gmina zerwie z nim umowę o dzierżawę, nakłady podlegać będą odkupieniu ale już tylko za wartość nominalną 20 tys. zł. lub za wartość pomniejszoną o amortyzację, bo nakłady podlegają amortyzacji w czasie, czyli pomniejszaniu ich wartości. Może się zatem okazać, że gmina odkupi te nakłady od ich posiadacza za kwotę znacznie mniejszą od 20 tys. zł. a to oznacza kolejną stratę dla nabywcy nakładów. Samo użytkowanie obiektu nie jest jednak uzależnione tylko od Gminy. Przedmiotowy obiekt stoi na gruncie wieczyście dzierżawionym przez Spółdzielnię Mieszkaniową "Chemik" a to jeszcze bardziej komplikuje status ewentualnego nabywcy tych nakładów. Aby użytkować obiekt, którego jest tylko właścicielem "nakładów", musi nie tylko wydzierżawić obiekt od Gminy ale wydzierżawić również od "Chemika" grunt, na którym jest on usytuowany. Gdyby miał nadzieję, że na tym kończą się jego koszty to musi przyjąć jeszcze do wiadomości, że to na jego głowie spocznie również obowiązek odprowadzania do Gminy podatku od nieruchomości i od gruntu, pomimo, że w najmniejszym stopniu nie ma żadnych praw właścicielskich do owego nieszczęsnego obiektu. Najogólniej mówiąc, nabywca nakładów zapłaci gminie spore pieniądze za bezwartościowy papierek - tak papierek!!! - bo właścicielem tylko tegoż papierka będzie, podczas gdy właścicielem obiektu dalej pozostanie gmina a gruntu "Chemik". Czy nabywca kupi cokolwiek od gminy?! Tak - kupi fikcję!!!, bezpodstawnie wzbogacając gminę a samemu ponosząc stratę.

      Gdybyśmy chcieli przełożyć to zjawisko na zwykły zakup towaru konsumpcyjnego to wyglądało by to np. tak: klient w sklepie AGD kupuje cenę pralki i płaci ją sprzedawcy. Sprzedawca pobiera pieniądze (równowartość ceny pralki) i wystawia kupującemu paragon, że jest on właścicielem ceny a nie pralki. Pralka pomimo że zapłacona nadal pozostaje własnością sprzedającego. Kupujący chcąc wyprać w tej pralce pranie, musi wypożyczyć lub wydzierżawić ową pralkę od sprzedawcy za dodatkową opłatą, ustalaną przez sprzedawcę. Musi też pokryć podatek od zysku osiąganego przez użyczającego. Kiedy kupujący zrozumie, że padł ofiarą oszustwa i zrezygnuje z posiadania tylko ceny pralki żądając odkupienia jej przez sprzedawcę, ten stwierdzi, że pralka w między czasie straciła na cenie z uwagi na amortyzację i odkupieniu podlega cena pomniejszona o tą amortyzację czyli np. połowa jej pierwotnej wysokości.  Jak z tego wynika potencjalny nabywca fikcji, (czyt. nakładów), został najzwyczajniej "nabity w butelkę".

     Mam nadzieję, że wyjaśniłem zjawisko wystarczająco zrozumiale aby potencjalni chętni do nabycia owych "nakładów" mogli przeliczyć zyski i straty wynikające z takiej transakcji. Jeżeli teraz jest jeszcze ktoś, kto chce stać się ofiarą bezpodstawnie wzbogacającą gminę - to proszę bardzo! - lecz proszę pamiętać, że późniejsze żale i pretensje, kierować będzie już mógł jedynie do "Pana Boga". W gminie zawsze usłyszy jedno - przecież podpisałeś!!!

    Pozdrawiam serdecznie wszystkich czytelników "Kupca Polickiego" a zainteresowanych pikantnymi szczegółami oferowanej przez Gminę transakcji, zapraszam do kontaktu bezpośredniego.

                                                                                                                       Wojciech Dudek